Gaan de zaken goed, of begin je pas net en wil je daarom een bedrijfsruimte huren? Of het nu gaat om een kantoor, praktijk of winkel, het huren van een ruimte heeft zijn voordelen en nadelen. We bespreken in dit artikel de invloed van je investering en de verschillende soorten huurcontracten.
Overwegingen bij het huren van bedrijfsruimte
Het huren van een bedrijfsruimte biedt flexibiliteit, aangezien het opzeggen van een huurcontract vaak makkelijker is dan het verkopen van een pand. Bovendien neemt de verhuurder meestal het groot onderhoud voor zijn rekening. Dit scheelt je meteen een grote initiële investering. Maar huren betekent ook afhankelijkheid van de verhuurder. Denk bijvoorbeeld aan jaarlijkse stijgingen van huurprijzen en beperkte mogelijkheden tot tussentijdse opzegging. Het verbouwen of verduurzamen van het pand gaat ook niet zonder overleg met de verhuurder.
Flexibele alternatieven
Naast het huren van een bedrijfspand, zijn er diverse flexibele alternatieven beschikbaar. Denk hierbij aan het huren van een stoel in een kapsalon, het openen van een pop-up locatie, of het kiezen voor een flexibele werkplek in een bedrijfsverzamelgebouw waar je faciliteiten deelt met andere zelfstandigen. Afhankelijk van je situatie kun je soms beter gebruik maken van deze mogelijkheden.
De regels voor het huren van een bedrijfsruimte
Bij het (ver)huren van bedrijfsruimte gelden diverse regels, afhankelijk van het soort ruimte dat je huurt.
Optie 1. Publiek toegankelijke middenstandsbedrijfsruimte
Sommige panden, zoals winkels of horecapanden, zijn voor publiek toegankelijk. De eerste huurperiode duurt vijf jaar en kan daarna met vijf jaar worden verlengd. Tijdens deze periodes kan de verhuurder het huurcontract niet opzeggen. Jij kunt alleen het huurcontract van jouw kant ook niet opzeggen. Wil je de huurperiode verkorten? Dit kan door in het eerste huurcontract een kortere periode af te spreken. Voor zowel verhuurder als huurder geldt dezelfde opzegperiode na het eerste contract. Het tweede contract geldt automatisch voor vijf jaar.
Optie 2. Overige bedrijfsruimte
Dit omvat bijvoorbeeld opslagruimtes of kantoren. Hier kun je in overleg met de verhuurder zelf de huurperiode en contractduur bepalen. Overige bedrijfsruimtes kennen geen vaste huurperiode waarbij de verhuurder niet kan opzeggen. Je hebt wel ontruimingsbescherming, waardoor je bij de rechter om één jaar uitstel kunt vragen als de verhuurder de huur opzegt.
Energie label C is verplicht voor kantoren
Kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan honderd vierkante meter zijn verplicht om te beschikken over energielabel C of hoger. Indien dit niet het geval is, mag de ruimte niet gebruikt worden. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder of eigenaar van het gebouw om ervoor te zorgen dat het aan deze specifieke eisen voldoet.
Wat hoort er in een huurcontract?
Je wilt zorgen voor een schriftelijk huurcontract. Download modelcontracten bij de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Voeg foto’s van de ruimte toe aan het contract als bewijs van de oorspronkelijke staat. Bij het opstellen van het contract is het raadzaam een bedrijfsmakelaar of jurist in te schakelen om duidelijke afspraken te maken en mogelijke conflicten met de verhuurder te voorkomen. Hiervoor kun je eventueel gebruik maken van onze Associate Partners.
Belangrijke onderwerpen in het huurcontract zijn:
- Beschrijving en oppervlakte van de ruimte
- Huurprijs en betaaltermijnen
- Bestemming van het pand
- Huurperiode en opzegtermijn
- Mogelijkheden tot verlenging na afloop van de huurperiode
Daarnaast zijn er afspraken over:
- Servicekosten
- Onderhoud
- Onderverhuur
- Jaarlijkse huurverhogingen
- Gemeentelijke belastingen
- Betaling van nutsvoorzieningen (gas, water, licht)
Huurprijs vergelijken en bestemmingsplan controleren
Bepaal de huurprijs door de tarieven van vergelijkbare ruimtes in de buurt te onderzoeken. Voor het afsluiten van het contract kun je nog over de prijs onderhandelen. Achteraf de huurprijs aanpassen gaat via een procedure. Dus onderhandel van tevoren! Makelaars gebruiken een wettelijke rekenmethode voor het vaststellen van de huurprijs voor commerciële ruimtes en vergelijken deze met andere panden.
Voordat je het huurcontract ondertekent, controleer je het bestemmingsplan bij de gemeente om te verzekeren dat je bedrijfsactiviteiten in het pand zijn toegestaan. Informeer ook naar eventuele ontwikkelings- of herinrichtingsplannen van het gebied. Deze plannen kunnen gevolgen hebben voor je bedrijfsomzet.
Indeplaatsstelling: Het overnemen van een huurcontract
Bij het overnemen van een bedrijf in een middenstandsbedrijfsruimte kun je het huurcontract van de verkoper overnemen, wat bekend staat als ‘indeplaatsstelling‘. Dit bespaart je onderhandelingen over de huurprijs en voorwaarden en voorkomt dat de verhuurder de huurprijs voor jou als nieuwe huurder verhoogt.
Btw over de huurprijs?
Bij het huren van bedrijfsruimte is de huur doorgaans vrijgesteld van omzetbelasting (btw). Hoewel dit voor jou soms een nadeel kan zijn omdat je dan de btw op onderhoudskosten niet kunt terugvragen bij de Belastingdienst. Het is wel mogelijk om af te spreken om toch btw over de huur te betalen. Als je zelf btw-plichtig bent dan vormt dit geen nadeel aangezien je de betaalde btw op de huur kunt terugvorderen.
Voor ondernemers die de Kleineondernemersregeling (KOR) gebruiken, geldt dat zij de btw niet kunnen terugvorderen. In dat geval is overleggen om zonder btw te huren een optie.
De kosten voor het huren van je bedrijfsruimte vormen bedrijfskosten en mogen worden afgetrokken bij je aangifte inkomstenbelasting. Wil je meer advies over het slim omgaan met btw bij het huren van bedrijfsruimte? CijferAdvies staat klaar om je te helpen bij het vinden van de beste aanpak voor jouw specifieke situatie.